تعرّف على أبرز تحديات التقييم العقاري

تعتبر عملية التقييم العقاري من الجوانب الحيوية في قطاع العقارات، حيث تلعب دورًا رئيسيًا في تحديد قيمة العقارات وتوجيه قرارات الإستثمار والمبيعات، وعلى الرغم من تطور الأدوات والأساليب المستخدمة في التقييم، يظل هذا المجال يواجه العديد من التحديات التي تؤثر في دقته وموثوقيته، وتتنوع هذه التحديات بين عوامل اقتصاديّة، قانونية، وتقنية، مما يجعل التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب مهارات وخبرة عالية، لذا في هذا المقال، سنتناول أبرز التحديات التي يواجهها المقيمون العقاريون وكيفية تأثير هذه التحديات على القرارات المرتبطة بالسوق العقاري.

1- التقلبات السوقيّة

من أبرز التحديات التي تواجه عمليّة التقييم العقاري هي التقلبات المُستمرة في الأسواق العقاريّة، حيث تختلف قيم العقارات بناءً على الطلب والعرض في السوق وهذه القيم قد تتغير بشكل سريع بسبب العوامل الإقتصاديّة أو السياسيّة أو حتى الإجتماعيّة، على سبيل المثال تؤدي الأزمات الماليّة أو الركود الإقتصادي إلى تراجع حاد في أسعار العقارات وعلى الجانب الآخر قد تشهد بعض المناطق زيادة في الطلب بسبب مشاريع البنية التحتية الجديدة أو النمو السكّاني مما يرفع من قيم العقارات، فهذا التحدي يجعل من الصعبب تحديد قيمة دقيقة للعقار في أوقاتٍ معينة خاصةً إذا كان هنالك ظروف اقتصاديّة غير مُستقرة.

2- اختلاف المعايير والأساليب في عمليّة التقييم

تختلف معايير وأساليب التقييم العقاري تبعًا لإختلاف نوع العقار وموقعه، على سبيل المثال يُستخدم التقييم القائم على المُقارنة السوقيّة بشكلٍ شائع لتقييم العقارات السكنيّة بينما يُعتمد على الأسلوب الداخل في تقييم العقارات التجاريّة أو الإستثماريّة، فهذه الأساليب المختلفة قد تؤدي إلى نتائج متباينة عند تطبيقها على نفس العقار، كما يُمكن أن تتفاوت المعايير المُستخدمة في التقييم من خبير لآخر أو من منطقة لأخرى، على سبيل المثال في بعض الأسواق العقاريّة يُمكن أن نأخذ العوامل البيئيّة في عين الإعتبار بشكلٍ أكبر بينما في الأسواق الأخرى قد تكون عوامل أخى من مثل العوامل الإقتصادية مثل معدلات الفائدة أكثر تأثيرًا على التقييم.

3- التقييم في الأسواق العقاريّة غير المُستقرة

تواجه الأسواق العقاريّة غير المُستقرة تحديات كبيرة في مجال التقيم العقاري في الأسواق الت يتكون فيها المعاملات العقارية محدودة أو نادرة، حيث أن المثمنون قد يواجهون صعوبة في إيجاد عقارات مُشابهة للبيع أو الإيجار مما يُعيق من عملية المُقارنة الدقيقة للعقار، وفي مثل هذه الحالات يكون من الصعب تحديد القيمة السوقيّة للعقار بدقة ففي بعض المناطق الريفيّة أو المناطق التي تشهد نموًا اقتصاديًا محدودًا قد لا تتوفّر معلومات كافية حول المُعاملات العقاريّة السابقة وهذا بدوره يفرض تحديًا كبيرًا على خبراء التقييم العقاري الذين بدورهم يعتمدون على البيانات المُتاحة لتحديد قيم العقارات.

4- تغيرات في اللوائح والقوانين

التغيرات في التشريعات والقوانين المحلية تشكّل بدورها إحدى تحديات التقييم العقاري، حيث أنه من الممكن أن تطرأ تعديلات على قوانين التخطيط العمراني أو الضرائب العقاريّة أو قوانين حماية البيئة التي تؤثر بشكلٍ مباشر على تقييم العقارات، وفي بعض الأحيان قد تتغير هذه القوانين بسرعة ودون أي إشعار مُسبق مما يؤدي إلى عدم قدرة الخُبراء على التنبؤ بتأثير هذه التغيرات على القيمة المُستقبليّة للعقارات.

5- التغيّرات البيئيّة والمُناخيّة

التغيّرات البيئيّة والمُناخية من التحديات الحديثة التي تؤثر على عملية التقييم العقاري بشكلٍ كبير، ففي ظل الإهتمام المتزايد بتغيّرات المناخ أصبحت العوامل البيئيّة تلعب دورًا مُتزايدًا في تحديد قيمة العقار، فالعقارات التي تقع في مناطق مُعرضة للكوارث الطيعيّة قد تواجه انخفاضًا في قيمتها وذلك بسبب المخاطر المُحتملة التي تهدد استدامتها، كما أن ظهور الأنظمة البيئيّة المُستدامة والمعايير البيئيّة الجديدة قد يُعزز من قيمة العقارات التي تعتمد على تقنيات صديقة للبيئة فهذا التغيّر يتطلب من الخُبراء أن يكونوا على دراية بالتطورات الجديدة في هذا المجال.

6- مخاطر قانونيّة تتعلق بحقوق المُلكيّة

المخاطر التي تتعلق بحقوق المُلكيّة يُمكن أن تعرض المستثمرون أو المقيمون لعقبات في حال كان هناك نزاعات قانونيّة بشأن ملكية العقار أو حقوق الإستعمال في حال كانت هناك قضايا تتعلق بالملكية المُشتركة أو حق المرور أو التصرّف بالعقار فإن ذلك سيؤثر بشكلٍ كبير علة القيمة المقدرة للعقار.

7- التغيّرات في اللوائح والقوانين

تشكّل التغيرات في التشريعات والقوانين المحلية إحدى تحديات التقييم العقاري فمن الممكن أن تطرأ تعديلات على قوانين التخطيط العمراني أو الضرائب العقاريّة أو قوانين حماية البيئة التي بدورها تؤثر بشكلٍ مُباشر على تقييم العقارات، ففي بعض الأحيان قد تتغير هذه القوانين بسرعة ودون إشعار مُسبق مما يؤدي إلى عدم قدرة الخبراء على التنبؤ بتأثير هذه التغيرات على القيمة المُستقبليّة للعقارات.