القطاع العقاري هو من أكثر القطاعات ازدهارًا في الآونة الأخيرة، وهذا يعود إلى أسبابٍ عدّة من أبرزها الأهمية الكبيرة للعقار في الثقافة المغربية والسياحة الإقتصاديّة بشكلٍ عام، ويُمكن تعريف العقار بشكلٍ عام هو ما لا يُمكن نقله من مكانٍ إلى آخر، أو يُمكن نقله ولكن هذا سيُغيّر من طبيعته وأصله، كما أن العقار ينقسم إلى عدّة أقسام منها العقار بالطبيعة والعقار بالتخصيص، والعقار بحسب موضوعها أو ما تُنسب إليه، وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاري نُسلط الضوء على مفهوم العقار في القانون المغربي واقسام العقار بالتفصيل.

يُقصد بمفهوم العقار بالطبيعة بحسب نص المادة 6 من قانون 8-139 المُتعلق بمدون الحقوق العينيّة، أن العقار بالطبيعة هو أي شيئ ثابت في مكانة المُخصص ولا يُمكن نقله من مكانٍ إلى آخر دون إحداث أي تلف فيه أو رُبما التغيير في هيئته، ومن الأمثلة عليها الأراضي المُعدّة للفلاحة، الأراضي المُعدة للبناء، المناجم، والمباني، وبمفهومٍ آخر تُعرف بأنها كل ما عمَّره الإنسان على سطح الأرض، أو في باطن الأرض مثل الجسور والكهوف والمصانع والبيوت والمخازن شريطة أن تكون هذه المباني والعقارات مُتصلة بالأرض، بالإضافة إلى الآلات والمُنشآت المُثبتة المُرساة ببناء أو أعمدة وتكون مُدمجة في بناء أو أرض، وبالنسبة لتعريف النباتات فهي جميع الأشجار المُتصلة بالأرض والنباتات المغروسة في باطن الأرض بالإضافة إلى المحاصيل الزراعية المُتصلة بالأرض التي لم تُحصد.

بحسب ما جاء في القانون رقم 8-139 في المادة 7 من القوانين المتعلقة بمدونة الحقوق العينيّة فإن تعريف العقار بالتخصيص هو المقول الذي يضعه المالك في عقار يكون من ضمن ممتلكاته، رصدًا لخدمة هذا العقار أو رُبما للإستفادة منه أو ليلحقه به بصفة دائمة.

الحقوق العينيّة:هي الحقوق التي تنصب على العقار ومنها الأحباس والكراء طويل الأمد، وحق الرهان الحيازي، وحق السطحية والحقوق العرفية التي نصَّ عليها الإسلام.

دعوى استحقاق عقار:هي الدعوة التي تهدف إلى إستحقاق عقار مُعيّن والمُراد منها أن تحمي حق العقار ومن الأمثلة عليها:

1- دعوى تُرفع من قِبل المالك ضد المُترامي على العقار، والذي يُطالب فيها أن يتخلى المُترامى عن العقار الخاص به.

2- الدعوى التي يُطالب فيها المدعي بأن يتم تقسيم العقار المُشترك إمّا بقسمة بثية أو قسمة إستغلالية.

3- الدعوى التي يُطالب فيها المدعي بالحكم له بالإنتفاع بحق من الحقوق المتفرعة عن المُلكية مثل؛ الإنتفاع، السكن، الرهن، الإرتفاق.

4- دعوى تُرفع بهدف استرداد حيازة عقار من الشخص المُترامي عليه داخل السنة من تاريخ الدعوة.

- في البداية قُم بالبحث عن العقارات التي ترغب بها في المغرب وقارن بين الخيارات المُتاحة لديك بناءً على الموقع والمساحة والسعر وأيّة ميّزات أخرى.

- التواصل مع وكيل عقاري محلي في المنطقة للحصول على المزيد من المعلومات وترتيب زيارة للشقة في حال كُنت مهتمًا بذلك.

- التفاوض مع البائع بشأن السعر وشروط البيع وبعد التوصل إلى إتفاق ستقوم بتوقيع عقد البيع والشراء ودفع عربون أو وديعة تأكيديّة.

- التحقق القانوني من صحة الوثائق القانونية للشقة، بما في ذلك وثائق الملكية العقارية وتراخيص البناء وتراخيص أخرى متعلقة بالبناء، ويُمكنك الإستعانة بمُحامٍ أو خبير قانوني للمساعدة في هذه العملية.

- في حال كنت بحاجة إلى تمويل عقاري، يجب عليك التواصل مع البنوك أو الجهات المالية لترتيب التمويل اللازم واستكمال الإجراءات المُتعلقة بذلك.

- يجب عليك توثيق الصفقة أمام السلطات المُختصة ودفع الرسوم القانونية المطلوبة لتسجيل العقار باسمك.

- الإطلاع على القوانين واللوائح المحلية المُتعلقة بشراء عقار في المغرب، والتأكد من أنك تمتثل لتلك القوانين، وقد تختلف الإجراءات والمتطلبات القانونية في بعض الحالات، لذلك يُنصح بالإستعانة بمُحامٍ أو خبير في القانون العقاري.

- مستند الملكيّة: يُعد سند المُلكية من أهم الأوراق اللازمة في عقد البيع المسجل المعروف بالعقد الأخضر، حيث يحتوي هذا العقد على رقم الشهر وتاريخ الشهر، والجدير بالذكر أنه يُمكن الحصول عليه من المكتب العقاري العام، وعلى الرغم من وجود عقود مُشابهة للعقد المُسجل تُكتب على ورق أخضر، إلا أنها لا تُعد عقودًا مُسجلة، وإنما هي عقود تم كتابتها على تلك الأوراق وتم تأكيدها بخاتم نسر لتوثيق صحة عقد البيع، ولا يتم العثور عليها عند الإستعلام بمأمورية الشهر العقاري.

- العقد الإبتدائي:يتم توقيع هذا العقد بين الأطراف ويتم ختمه بخاتم النسر، وهذا الأمر لا يعني بالضرورة أن الوحدة المعنية بالعقد مُسجلة، حيث يتم استخدام الختم لتأكيد صحة العقد وليس كتأكيد على تسجيل الوحدة، علاوةً على ذلك فإن استخدام الختم لا يتطلب مبالغ مالية كبيرة.

- إيصالات مياه وكهرباء: يجب الحصول على إيصالات المرافق من مثل الكهرباء والمياه والغاز، كما يجب التقاط صورة من كل ما تم ذكره بما في ذلك إيصالات المرافق وتراخيص البناء وتسلسل الملكية بعقودٍ أخرى وأي مستندات أخرى ذات صلة.

- الأوراق الضريبيّة: في حال كان العقار قديمًا يجب الحصول على شهادة عقارية من مأمورية الضرائب العقارية.

- رخصة البناء: في حال كان العقار حديثًا يتعيّن الحصول على رخصة البناء، ويتم إخطارك لاحقًا بالإجراءات المُتبقية مثل دفع الرسوم من خلال مأمورية الشهر العقاري.