اتفاقية عقد الإيجار هي من الإتفاقيّات الأساسيّة بين المالك والمستأجر، كما أنها تُعد من الإتفاقيّات التي تختلف في بنودها من دولة إلى أُخرى، ويُمكن تعريفه بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمكّن المستأجر من الإنتفاع بشيء مُعين لمدة مُعينة مُقابل أجر معلوم أو هو عقد يُمكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الإنتفاع بشيء لمدة محددة مُقابل إيجار معلوم ويكون الثمن في الأصل مالاً، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل، لكن يوجد هُناك بعض الأساسيّات التي يجب أن يتضمنها عقد الإيجار، وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاريّة، نُسلط الضوء على اهم تلك البنود وأهم الطرق القانونيّة لإخلاء المُستأجر، تابع هذا المقال لتتعرف على المزيد من التفاصيل.

- في البداية يجب تحديد المالك والمُستأجرين للعقار، حيث يجب أن تحدد كل اتفاقيّة إيجار من هو العقد في حالة عقد إيجار عقار مؤجر، تكون هذه الإتفاقيّة بين المالك أو وكيل المالك والمُستأجرين الذين سيشغلون العقار، إذ يجب تسمية جميع المُستأجرين الذين تزيد أعمارهم عن 18 عامًا في عقد الإيجار، كما يجب تضمين عنوان كل طرف.

مثال على بند يحدد أطراف عقد الإيجار:

هذا العقد بين المستأجر (المستأجرين) ادخل اسم المستأجرين

ادخل العنوان الكامل للعقار المؤجر

يُشار إليه باسم المُستأجر وأدرج المالك اسم المالك وعنوانه ادخل العنوان البريدي الكامل للمالك والمُشار إليه باسم المالك كلمة مستأجر تعني كل مستأجر مذكور أعلاه.

- تحديد المتلكات من مثل اسم العقار الخاص بك، إذا كان لديك اسم له، كما يجب أن تقوم بتضمين العنوان البريدي الكامل للمتلكات من مثل؛ رقم المنزل، اسم الشارع، رقم الشقة التي يستأجرها المستأجر، القرية، الولاية، الرمز البريدي.

مثال على شرط إيجار يحدد العقار:

يُوافق المالك على الإيجار للمستأجر، ويُوافق المستأجر على الإستئجار من المالك، شقة رقم 1 بغرفتي نوم، حمام واحد، وتقع في شارع...وستتم الإشارة إلى هذه الوحدة المؤجرة في هذا العقد باسم الشقة.

- تحديد مدة الإيجار، وتضمين التواريخ الدقيقة وتجنب الشروط العامّة من مثل عقد الإيجار ساري المفعول لمدة ستة أشهر أو عقد الإيجار ساري المفعول لمدة عام واحد، كما ستحتاج إلى تضمين التاريخ المُحدد مثل اليوم، الشهر، السنة، يبدأ عقد الإيجار، والتاريخ المُحدد: اليوم والشهر والسنة، ينتهي عقد الإيجار، ومن ثم يتم تحويل العديد من عقود الإيجار السنوية تلقائيًا إلى عقود إيجار شهرية بعد فترة الإيجار الأصلية.

مثال على شرط عقد الإيجار يحدد مدة عقد الإيجار

يبدأ عقد الإيجار في 3 يناير 2022 وينتهي في 31 ديسمبر 2022

مبلغ الإيجار، تحقيق الإستحقاق.

يجب أن يذكر عقد الإيجار مقدار الإيجار المُستحق وموعد استحقاقه، ومن الضروري تضمين المبلغ الكامل للإيجار المُستحق خلال فترة الإيجار بالكامل من ثم تقسيمه حسب المبلغ المُستحق شهريًا.

- يجب أن يتضمن عقد الإيجار شرط إيداع الضمان بشرط أن يشتمل على مبلغ التأمين المحصل، تاريخ تحصيل وديعة الضمان، اسم وعنوان البنك أو المؤسسة التي يوجد بها وديعة الضمان، اسم وعنوان البنك أو المؤسسة التي يوجد بها وديعة الضمان، سعر الفائدة، أسباب يمكن أخذ الخصومات من الوديعة، وإجراءات إعادة التأمين.

- يجب أن يتم تحديد التزامات المُستأجر في عقود الإيجار، إذ يتحمل المثستأجرون مسؤوليات محددة بموجب قانون المُستأجر الخاص بالمالك للحفاظ على المُمتلكات المؤجرة، إذ يجب على المستأجرين الحفاظ على ممتلكاتهم خالية من مخاطر السلامة أو الصحة، كما أنه يجب ألا يتسببوا في تلف الإيجار وأن يتبعوا جميع قوانين البناء والإسكان، بالإضافة إلى تضمين مسؤوليات المُستأجر المُحددة في قوانين المستأجر في ولايتك في بند عقد الإيجار هذا.

- يجب أن يحتوي عقد الإيجار على توقيعات المؤجر والمُستأجر، حيث أنه إذا لم يتم توقيع عقد الإيجار وتأريخه، ففي هذه الحالة العقد لا قيمة له، وتقر التوقيعات بموافقة المالك والمُستأجر على اتباع شروط عقد الإيجار، فيجب على المالك أو وكيل المالك، من مثل مدير المُمتلكات التوقيع على عقد الإيجار وتاريخه، ويجب على المستأجرين أيضًا توقيع وكتابة تاريخ عقد الإيجار، بالإضافة إلى التأكد من قيام جميع المُستأجرين الذين تزيد أعمارهم عن 18 عامًا بالتوقيع على عقد الإيجار وتاريخه، كما أنه يجب تسمية جميع هؤلاء المُستأجرين في بند الأطراف في عقد الإيجار.

مثال على شرط إقرار الإيجار 

من خلال التوقيع على اتفاقية الإيحار هذه، يقر المُستأجر بأنه قد قرأ وفهم ووافق على الإمتثال لجميع القواعد والشروط والأحكام الواردة في عقد الإيجار هذا

طباعة اسم المالك....توقيع المالك....التاريخ

طباعة اسم المستأجر....توقيع المستأجر....التاريخ

طباعة اسم المستأجر....توقيع المستأجر....التاريخ

يجب عليك الإحتفاظ بنسخة موقعة من عقد الإيجار لسجلاتك، كما يجب أن تزود المستأجر بنسخة موقعة من عقد الإيجار أيضًا.

مُراجعة قوانين المالك والمُستأجر التي يتم العمل بها في الدولة

قبل البدء بإجراءات الإخلاء العقاري في سوريا يجب عليك التأكد من أن القانون في صفك، ويكمُن هذا الأمر في التحدث مع مُحامٍ عقاري، والتشاور مع مُدير المُمتلكات المحلي الخاص بك، بالإضافة إلى التحقق من قوانين البلدية المحلية.

أن يكون هُناك سبب وجيه للإخلاء

بعد التأكد من القوانين التي يتم العمل بها في الدولة، يجب أن تحدد في ما كان هُناك سبب وجيه يستدعي الحاجة إلى الإخلاء، بشكلٍ عام يجوز للمالك إخلاء المستأجر من العقار في حال كان هُنالك إنتهاكات في عقد الإيجار مثل عدم دفع الإيجار، أو ربُما القيام بنشاط غير قانوني.

مُناقشة الأسباب التي تستدعي الحاجة إلى الإخلاء مع المُستأجر

في بعض الأحيان، يكون من الجيد التحدث مع المُستأجر لمعرفة فيما إذا كان يرغب في المُغادرة من المنزل دون طرده، نظرًا لأنه في بعض الأوقات تكون فكرة إخلاء مسـتأجر من العقار مضيعة للوقت، والجدير بالذكر أن مُعظم المستأجرين الجيدين لا يُريدون أن يكون هُنالك علامة سلبية في تقرير الإئتمان الخاص بهم.

تقديم إشعار إخلاء كتابي

تتم هذه الخطوة عن طريق تقديم إشعار إخلاء كتابيًا يشتمل على ما يلي:

- إشعار دفع أو إنهاء ينص على أن الإيجار قد فات موعد استحقاقه ويمنح المُستأجر فترة زمنية مُحددة لدفع الإيجار المُتأخر المُستحق بالكامل، بما في ذلك أي رسوم مُتأخرة أو إخلاء المبنى على الفور، بالإضافة إلى إشعار علاج أو إنهاء عندما يقوم المُستأجر بإنتهاك أحد شروط عقد الإيجار بخلاف دفع الإيجار من مثل وجود حيوان أليف في المنزل أو حفلات صاخبة متكررة.

مقاضاة المُستأجر

يلجأ العديد من الأفراد إلى تعيين مُحامي عقارات واسع المعرفة، ومتخصص في إخلاء المساكن للتعامل مع إجراءات الإخلاء، حيث يُعد هذا حلاً فعالاً من حيث التكلفة، حيث أن المالك الذي يختار عدم تعيين محامٍ مختص في العقارات إلى إعداد وتقديم المُرافعات المطلوبة في المحكمة المُناسبة ودفع رسوم التسجيل للمحكمة، وتنفيذ الخدمة المُناسبة.

التحضير لجلسة استماع في المحكمة

في هذه الخطوة تحتاج أنت والمُحامي إلى إحضار المُستندات التالية إلى المحكمة:

- عقد الإيجار الأصلي المُوقع.

- سجلات الدفع مثل سجل الإيجار، كشوف الحسابات المصرفية.

- نسخ من المُراسلات بينك وبين المُستأجر.

- إثبات على أنك قد بذلت جهدًا حسن النية للمساح للمستأجر بمعالجة الإنتهاك.

- دليل على خرق المستأجر لعقد الإيجار، مثل الصور الفوتوغرافية تثبت الضرر المُفرط الحاصل للعقار أو شهادة الشهود بأن المُستأجر يعطل حق السكان للآخرين في التمتع الهادئ.

- نسخة من إخطاء الإخلاء وإثبات التسليم.

إخلاء المُستأجر

في حال قمت باتباع عملية اخلاء الملكية في نطاق سلطتك القضائيّة، فمن المُرجح أن تحكم المحكمة لصالحك، وستتلقى أمرًا من المحكمة، يُسمى غالبًا أمر الإسترداد، وهو أمر يسمح لك بإزالة المستأجر بشكل قانوني من المُمتلكات الخاصّة بك، ومن ثم يتم إرسال الأمر إلى جهة تطبيق القانون المحلي الذي سيزور العقار، ويمنح المستأجرين بضع دقائق لتعبئة بعض ممتلكاتهم، ومن ثم إزالة المستأجر الذي تم إخلاؤه هو وممتلكاته.

تحصيل الإيجار المُتأخر 

إذا قمت بربح قضية إخلاء، في هذه المرحلة سوف تحكم عليك المحكمة في كثيرٍ من الأحيان بحكم الإيجار المُتأخر وتكاليف أي أضرار يسببها المُستأجر، إذ يستأجر العديد من المُلّاك وكالة تحصيل لتحصيل الأموال المُستحقة من المُستأجر.